loader
bg-category
Sælg eller fortsæt Leje ud mit hjem? Passiv indkomst mål i fare

Del Med Dine Venner

2016 skulle være året hvor jeg endelig ville nå mit passive indkomstmål på $ 200.000. Målet blev først oprettet i 2012, da min passive indkomstmaskine genererede omkring 80.000 dollars. Jeg regnede med, at hvis jeg kunne finde en måde at generere 200.000 dollars om året i 2015, ville livet være godt, og jeg ville aldrig skulle arbejde i saltminerne igen. I 2015 kom jeg op på $ 25.000 kort. Nu ser det ud til at jeg går i omvendt! Hvad helvede foregår der?!

Som skæbne ville få det, bare et par uger før min forretningsrejse til Europa, gav mine lejere mig deres 30-dages varsel om en leje, der genererer $ 4.000 / måned. Efter alle udgifter har ejendommen omkring $ 3.000 / måned eller $ 36.000 om året. Denne leje har været en champ med ikke en enkelt måned for ledig stilling siden sin 2005-udstationering.

Nu står jeg over for en beslutning. Forsøger jeg at finde nye lejere eller sælge ejendommen i, hvad der synes at være et svækkende ejendomsmarked. Måske møder du dette dilemma en dag. Lad os diskutere nogle overvejelser for at gøre den bedste beslutning muligt!

Leje eller Sælg?

Jo ældre jeg får, jo mere vil jeg forenkle mit liv. Da jeg arbejdede på fuld tid, plejede jeg at elske fast ejendom. I min mørkeste virksomhedstid var fast ejendom den største HOPE, der ville give mig mulighed for at bryde en dag. Jeg var ligeglad med at lave husopkald, da tingene brød. Jeg havde ikke noget imod at gå til de årlige HOA møder. Hosting åbne huse var sjovt, fordi jeg kunne møde alle slags mennesker, der delte fascinerende detaljer om deres liv. Jeg vidste, at enhver handling førte mig tættere på økonomisk frihed.

Siden jeg dog har sluttet min arbejdsgiver, er jeg langsomt blevet mindre interesseret i landlording. Hver sms fra en lejer med et problem eller hver flager på et åbent hus bums mig ud. På grund af min afskedigelse, der stadig udbetaler i dag, blev planen om at leve af min passive indkomst ikke realiseret. Faktisk, siden jeg forlod arbejdet stort set, er al min passive indkomst enten blevet sparet eller geninvesteret.

Derefter begyndte jeg i 2014 at leje mit gamle hus, fordi jeg nedsatte mig til en fixer i et roligere kvarter. Med to udlejningsejendomme til at styre plus en ferieejendom blev jeg endnu mindre tilfreds med landlording. Selvom jeg har meget fritid, begyndte landlording at føle mig som et job, hvilket er helt modsat af hvorfor jeg ønskede at gå i pension tidligt! Og hvad bums mig mest er, er lejere enige om at lease vilkår og derefter bryde lejebetingelserne. Hvorfor kan ikke alle bare gøre, hvad de lover?

Den endelige ting, der virkelig har fået mig til at overveje at sælge, er den uventede vækst i min online-forretning. Jeg har det så sjovt at være en iværksætter, som jeg finder, jeg ikke rigtig vil bryde mig om med fast ejendom. Jeg har altid foretrukket at have det sjovt og tjene penge på siden i stedet for at tjene penge og eking ud lidt sjovt.

Mit layoff strategi guide alene gør omkring det samme som min udlejnings ejendom. Endvidere kræver bogen ingen vedligeholdelse eller løbende skat på dens værdi. Det handler om så passiv en indkomststrøm der er. Jeg har en smuk sjov post i ledningen, der sammenligner fast ejendom og en internet forretning, du ikke vil gå glip af.

Gøre matematikken

Nu hvor jeg har delt mine subjektive følelser, vil jeg gerne fokusere på objektive tal. I slutningen af ​​dagen er et aktivs værdi baseret på den pengestrøm, den kan levere.

Ikke fortsætter med at leje ejendommen betyder omkring 36.000 dollars i tabt indkomst. På grund af afskrivninger er den skattepligtige indkomst faktisk meget mindre. Ikke alt er tabt, fordi salg af ejendommen ville give provenuet, der kan geninvesteres.

Ingen ved præcis, hvad de vil få for deres ejendom, før de endelig får nogle tilbud. Men du kan lave uddannede gæt om et prisklasse, du sandsynligvis vil modtage, ved at sammenligne de comps, der for nylig blev solgt, baseret på pris / sqft og ved hjælp af cap-priser.

Analyser Comps

Min ejendom er 1.000 kvadratmeter. Seneste comps har solgt for $ 980 - $ 1500 / sqft i Pacific Heights kvarteret. Derfor er intervallet $ 980.000 - $ 1.500.000. Alt over $ 1.300 / sqft er en førsteklasses ejendom, der er blevet ombygget. Det eneste der er blevet ombygget i min lejlighed er et badeværelse. Alt andet er originalt siden 1980. Men jeg har en fantastisk død på udsigt over parken. Derfor er mit uddannede gæt et sted omkring $ 1.100 - $ 1.200 / sqft eller $ 1.1M - $ 1.2M.

Venligst ikke hænge op om prisen på ejendom her i San Francisco. Det er dyrt her. Fokus på metoden.

Brug en realistisk cap rate

Skift nu til en investor og brug en kapitaliseringskurs (cap rate) til at værdiansætte din ejendom. Tag din årlige netto driftsindtægt (brutto huslejer minus ejendomsskatter, vedligehold, HOAs osv.) Og divider det med en kappefrekvens i din region. Tænk på en kappesats, da den krævede årlige afkast på ejendommen eller afkastet købere i dit område er villige til at acceptere.

Hvis du f.eks. Accepterer en lavkapacitetsgrad på 2%, mener du at ejendommen ligger i et solidt område og har en stor chance for at værdsætte. Indkomst er derfor en sekundær overvejelse for værdsættelse. Hvis du accepterer en high cap-sats på 10%, betyder det sandsynligvis en lille chance for stærk kapitalvurdering, så du vil have højere indkomst nu.

I San Francisco er kappefrekvensen for tiden omkring 3,8%.Det er 2% højere end det 10-årige obligationsrenter, også kendt som risikofri afkast. Hvis jeg vil bore ned endnu længere, skal jeg beregne kappesatserne i Pacific Heights. Hvis SF's kappesats er 3,8%, så skal Pacific Heights 'kappesats være mellem 3% - 3,7% efter min mening.

Find ud af hvor de to værdier gennemsyrer

Tage din årlige netto driftsindtægt og divider det med dit områdes estimerede cap rate. I mit tilfælde ville jeg tage $ 36.000 / 3% - 3,7% = $ 973,000 - $ 1,200,000. Jeg kan tage gennemsnittet og få $ 1.086.500. Nu sammenligner jeg kalkberegningsværdien til comps og fokuserer på overlapningen. Den realistiske salgspris er derfor omkring $ 1,1 mio. Alt mere end $ 1,1 mio skal betragtes som en gevinst. Noget mindre kræver mere overvejelse.

Identificer de særlige funktioner

Hver ejendom har sine immaterielle aktiver, der kan svinge folk til at byde meget højere end tallene diktere. Jeg lægger en præmie på ejendomme med udsigt. Denne ejendom har fantastisk udsigt over parken. Jeg ville med glæde have betalt mindst $ 50.000 mere for ejendommen, da jeg først snuble over det for $ 580.000 tilbage i 2003. Men nogle mennesker kan lide at stå over for andre bygninger og vil aldrig betale en præmie for at have deres øjne masseret efter arbejde hver dag. Du skal bare finde den ene køber, der lægger en præmie på, hvad din ejendom tilbyder for at få top dollar.

Det er meget nemt at få forspændt om vores egne egenskaber. At sælge denne lejlighed er som at sælge min baby siden det var den første ejendom jeg købte som en 25 år gammel. At være vildledende om din ejendoms mangler er farlig, når det endelig er tid til at forhandle en salgspris. Husk at behandle dine aktiver som et middel til en ende. Min ende har altid været lykke og frihed.

Ser det ikke ud som en god tid at sælge?

Fremtidige indtægter på salgsprovenu

Lad os sige, at denne ejendom sælger til 1.120.000 $. Efter gebyrer og skatter er jeg tilbage med omkring $ 1.000.000, da der ikke er noget pant på stedet. Hvad kan $ 1.000.000 generere baseret på, hvad jeg vil investere i?

1) 5-årig CD på 2,4%: $ 24.000 om året. Mangel på eksisterende indtægtsgenerering: $ 12.000.

2) California-obligationer på 2,5%: $ 25.000 om året skattefri. Mangel: $ 11.000. Tror ikke, at Californien bliver standard.

3) High Yield Dividend ETF (DVY): 36.000 dollars om året i udbytte. Ingen mangel, men potentielt meget hovedrisiko.

4) Ventureskuldfond med mål IRR på 16%: $ 120.000 om året for et samlet afkast på $ 840.000 over syv år, hvis jeg antager en mere beskeden 12% IRR. Men der er sandsynligvis en 30% chance for at tabe 200.000 dollars ved afslutningen af ​​fonden.

5) Automatisk investering med Wealthfront: Jeg kunne vælge en meget konservativ risikotolerance, og Wealthfront investerer automatisk en engangsbeløb eller nye midler hver måned i en 50/50 aktier og obligationsportefølje med et udbytte på 2,5% for at generere 25.000 dollars om året i bruttoindkomsten.

Det er kun fem eksempler på, hvad jeg teoretisk set kunne gøre med lejlighedssalget, der går ud på at kompensere for underskuddet. Du er nødt til at finde det, der passer bedst til dig. Der er et interessant investeringsalternativ, som investerer i fast ejendom gennem en crowdsourcing platform. Jeg skriver snart op, som mange mennesker har bedt om.

Det sidste spørgsmål at stille

Jeg tror, ​​at alle skal eje ejendom så længe som muligt. Kommissionsprocenten på 5% og skat på overskud er økonomiske lækager. I betragtning af inflation er næsten altid op og til højre, bør din ejendom holde op i det lange løb. Men hvis du bare ikke kan tage landlording længere, ikke ønsker at ansætte en ejendomsadministrator, og tror timingen er rigtig, så er salget en god løsning.

Det sidste spørgsmål du bør spørge dig selv før du sælger, er: "Skal jeg sparke mig selv 20 år fra nu til at sælge i dag?" Hvis du er over 60 år med en pension, der sørger for alle dine behov, hvem bekymrer sig om? Forventet levetid er kun ca. 84. Du kan få meget ved at forenkle de resterende 24 år i dit liv.

Hvis du stadig arbejder på din finansielle møtrik, ikke har andre indtægtsstrømme, ikke rigtig godt lide dit job og ikke er villig til at starte en sidebedrift, kan din ejendom være en af ​​de få ting, der holder din håber i live. Det tager ofte flere års tab, før man endelig går i stykker. Vær tålmodig nok til at lade inflationen gøre dig hel.

På trods af den reducerede indkomst vil jeg nyde ikke at skulle klare denne ejendom mere end tabet. Det er mærkeligt, for når du har total frihed, skal du gøre ting, du ikke vil gøre, føles ekstremt dårlig. Når du bliver slået op af din micromanager hver dag, kan det være en god udsættelse at beskæftige sig med lejere og HOA!

Hvis jeg ikke kan sælge min ejendom til top dollar, knytter jeg mine tænder og forsøger at hæve lejen med 200 dollars om måneden som en salve for at være udlejer i mindst et år. Måske er der håb om at nå mit passive indkomstmål endnu!

anbefalinger

Kirurgisk investere i fast ejendom: Hvis du ikke vil konstant betale massive ejendomsskatter, ikke have nedbetaling til at købe ejendom eller ikke ønsker at binde din likviditet i fysisk fast ejendom, så tag et kig på RealtyShares, en af ​​de største ejendomme crowdsourcing virksomheder i dag. Du kan investere i tilbud i hele landet for så lidt som $ 5.000. Det er gratis at udforske.

Handle om et pant: Tjek de nyeste boliglånsrenter online via LendingTree. De har et af de største netværk af långivere, der konkurrerer om din virksomhed.Dit mål bør være at få så mange skriftlige tilbud som muligt, og brug derefter tilbudene som gearing for at få den laveste rentesats mulig. Renterne er endelig begyndt at krydse højere eftervalg.

Opdateret til 2017. Jeg besluttede at holde fast på min ejendom og leje den ud. Min passive indkomst er nu omkring $ 17.500 om måneden, eller ~ $ 210.000 om året.

Del Med Dine Venner

Kommentarer: