loader
bg-category
Spray and Bray: Den billigste måde at investere i fast ejendom

Del Med Dine Venner

I begyndelsen af ​​2014 blev jeg blæst ud af vandet af en alle kontantkøber til en sød ejendom i Sunset District. Budprisen var $ 1,2 millioner, medianboligprisen i San Francisco, og jeg tilbød $ 1,38 millioner. I betragtning af den agent, der repræsenterede mig, var søsterselskabet (!), Gav han mig den indvendige scoop, at $ 1,38 millioner ikke ville skære det, fordi pole position tilbudet var på 1,8 millioner dollar! Selv om en del af mig troede, at han bare snakkede skat, rejste jeg mit tilbud til 1,5 millioner dollar, og håbede, at tilbudet på førstepladsen ville falde.

På det tidspunkt tænkte jeg på mig selv, hvilken slags skør idiot ville tilbyde 50% over at spørge om en blok, hvor den næstbedste pris hjem var $ 1,4 millioner max?Det viser sig at hans tilbud på 1,8 millioner dollar gik igennem. Ikke kun det, han fortsatte med at gutte huset og tilbringe en anden $ 250.000 + remodeling!

I en måned følte jeg mig lidt melankoli, fordi jeg forestillede mig selv at bruge de næste 5-10 år i mit liv i hjemmet. Du begynder at tænke på hvilken type kunst du vil lægge på væggene, og hvilket rum er for hvem. Huset var i god stand som det er. Køb af ejendomme kan blive temmelig følelsesladet.

Stadig at komme over mit tab, snuble jeg over en anden sød ejendom i Golden Gate Heights, et pænere kvarter med mere ekspansiv havudsigt. Den spørgepris var $ 1,35 millioner for dette 3 soveværelser, 3 badeværelser, 2.300 sqft hus. Det havde to store dæk, men synspunkterne blev delvist blokeret af et massivt fyrretræ tilbage.

Ejendommen swarming med perspektiv købere, da jeg besøgte. Figuring jeg havde ingen chance i helvede til at vinde, jeg forstyrrede ikke engang at sætte et tilbud denne gang. Jeg gættede det ville let gå for mindst 1,7 millioner dollar, hvis det andet hus gik for 1,8 millioner dollar. Og jeg havde ikke solgt nok bøger til at have 1,7 millioner dollars liggende rundt.

Huset gik i kontrakt om to uger, og efter en måned med ventetid fandt jeg ud af salgsprisen kun $ 1,48 millioner! Hellige crap! Det gik for $ 220.000 under hvad jeg troede det ville sælge til. Nu var jeg endnu mere forkastet.

HVAD SKETE DER?

Jeg ringede salgsagenten for at spørge, hvordan den konkurrencedygtige budsituation var. Hun fortalte mig, at de fik tre tilbud, fire mindre end forventet. Hvad der skete var, at alle andre troede, at huset ville blive vanvittigt, så de ikke gider at sende.

Situationen er analog med at aldrig spørge en attraktiv person eller en meget vigtig person til hjælp. Da alle tror, ​​at de bliver afvist, forsøger ingen nogensinde.

Denne situation fik mig virkelig at tænke på "Spray and Pray" -investeringsmetoden, hvor du bare investerer i en hel masse startups, håber at man vil ramme og gøre dig stinkende rig. Denne strategi fungerede for engelske investorer som Ron Conway, som nu er mere end $ 2 milliarder dollars.

Forskellen her er, at Spray and Pray-strategien i fast ejendom investerer kræver Ingen kapitalforpligtelse! Alt du skal gøre er at udfylde nogle former. Hvis dit tilbud accepteres, betaler du normalt kun en 3% stort pengeindbetaling. Desuden har du altid mindst 24 timer til at skifte mening.

TAKKEN GODHED TIL DOKUSIGN

I 1997 eksisterede der ikke to ting: 1) En online version af den fælles ansøgning om college og 2) DocuSign.

Når en online version af den fælles ansøgning blev tilgængelig, begyndte hundredvis af universiteter at tilmelde sig. Og så snart hundreder af universiteter er tilmeldt, begyndte gymnasieelever at ansøge om mange flere skoler. Det eneste, de måtte gøre, var afkrydsningsfelter, hvor deres ansøgning ville blive sendt i stedet for at bruge timer til at lave en ny ansøgning til hver skole som jeg gjorde i 1994.

Gymnasieelever sprøjtede og bad! Og jeg vedder, at nogle studerende kom ind i bedre skoler end forventet.

Så hvad er ulempen ved den almindelige app? Mange flere applikationer til at sigtes gennem indlæggelsesofficer, lavere kollegium accept rates, og flere ansøgningsgebyrer at bruge. Opadrettede langt opvejede ulempen for ansøgere.

Hvis du aldrig har oplevet DocuSign, er du ude for en godbid, fordi du ikke længere skal udskrive, faxe og fysisk underskrive dokumenter. Alt du skal gøre er at trykke på nogle nøgler, når du har skrevet din underskrift med en mus eller finger, og du er god at gå!

Hvad plejede at tage 24 timer at afgive et bud, nu tager mig bogstaveligt et minut på min mobiltelefon eller laptop for at underskrive et tilbud på otte sider.

Hvis du ønsker at købe ejendomme i et konkurrencedygtigt miljø, kan du lige så godt byde på så mange egenskaber som muligt med en lav tilbudspris, selvom du ikke tror, ​​du har en chance, fordi din pris er næsten ingenting.

Tid til at købe en anden ejendom

Efter at have købt min fixer i sommeren 2014 lovede jeg ikke at købe et andet stykke ejendom i mindst fem år. Det er taget et år at reparere køkkenet, gulvene, både badeværelser, tag og garage, og jeg har nok nok fået yderligere seks måneder til at gå, hvis jeg vil bygge et par dæk, skifte vinduer og landskab på grund af lang tilladelse proces.

Men selvfølgelig kan jeg ikke modstå at kigge rundt på nabolags comps for at købe muligheder eller validering, jeg overbetalte ikke i mellemtiden. Efter at have set høj og lav til den næste store ejendom, fandt jeg endelig en perle i mit kvarter til en utrolig attraktiv pris.

Underpriced hus. Tid til at sprøjte og bede

Her er en 1.550 kvadratmeter, to soveværelser, to badeværelser, fixer med en garage, lille dæk og delvis havudsigt på en anstændig 3,271 kvadratmeter masse. Den nedenunder er en anden 900 kvadratmeter, der er uberettiget, men kan nemt omdannes til legitim opholdsstue bestående af et tredje soveværelse og badeværelse.

Ejendom til dette område med denne kvalitetsudsigt sælger for omkring $ 800 en kvadratmeter i god, ikke fremragende tilstand. Med andre ord snakker vi om $1,900,000 hvis vi indbefatter hele 2.400 kvadratmeter plads.

Ejendommen har brug for ca. $ 350.000 i fastsættelse som skadedyrsrapporten angav en pris på $ 80.000 alene. Vi taler nye vinduer, nye badeværelser, nyt køkken, rewiring, nyt VVS, tilladelser, tag, maling, fundament, elektrisk garageportsåbner og refinishing gulvene. Alt dette arbejde vil nok tage et til to år at fuldføre. Så hvis du var villig til at arbejde gratis, ville du være villig til at betale op til $ 1.550.000 for et helt nyt hus, der har givet prisen på $ 350.000.

Det fantastiske ved denne ejendom er, at sælgeren erspørger kun $ 899.000! Det er klart, at dette er en lav bold, der beder om pris for at få mange mennesker interesseret. Men risikoen for prisfastsættelse er så lav, at det bliver vanskeligt for købere at byde på 70% over at spørge ($ 700.000) for at komme til min opfattede maksimale dagsværdi på $ 1.550.000.

Den anden risiko for prisfastsættelse er så lav, at færre mennesker vil byde på, fordi alle tror, ​​at de ikke har nogen chance for at vinde. Vi har set denne historie før, som det var tilfældet med Golden Gate Heights-ejendommen, jeg troede skulle sælge til $ 1,7 mio. +, Men endte kun på $ 1,47 mio.

I betragtning af de detaljer, jeg har givet, vil jeg gerne have dig nu gætte hvad huset rent faktisk vil sælge for i denne afstemning nedenfor. Jeg finder ud af salgsprisen pr. 1. september og rapporterer tilbage i dette indlæg. Foregive du er en homebuyer. Hvilket tilbud vil du sende?

Indlæser ...

Hvis du vil se, hvad huset til sidst solgte til, så tjek dette indlæg.

EVENTUELT DU MÅ VÆRE LUCKY

Måske er der kun 5% chance for at acceptere mit tilbud på $ 1.200.000 for ejendommen ovenfor, men hvis de gør det, er jeg hundredtusindvis af dollars i pengene for et minuts arbejde. Jeg vil ombygge stedet med mit besætning og forsøge at sælge det inden for 18 måneder for et bruttoresultat på $ 200.000 - $ 500.000.

Og hvis min chance for at vinde virkelig er kun 5%, er alt, hvad jeg skal gøre, at indsende 20 low ball tilbud, der potentielt kan vinde. Dette er den samme holdning, jeg har taget med at anvende på forskellige acceleratorer og inkubatorer til en opstartside, jeg har i tankerne.

Det er meget nemt at overbede på et ejendomsmarked. Følelser løber højt, og du vil bare forkæle din konkurrence, fordi du er syg for at tabe. Men hvis markedet nogensinde vender sig, og du ikke har nok likviditet til at holde dig igennem, bliver din økonomi knust. Vær sød at passe på!

Sprøjt og beder er den eneste måde, hvorpå man nogensinde vil få en aftale på et ejendomsmarked. Jeg foreslår kraftigt underbud på ejendomme og går efter "forældede fisk" i stedet. Du vil ikke være ved at holde posen.

Bemærk: Ordene "bud" og "tilbud" anvendes i fast ejendom omveksling. Men hvis du køber og sælger på aktiemarkedet, er det lidt anderledes. "At ramme buddet" betyder, at en mægler indvilliger i at sælge en given sikkerhed til en anden mægleres købspris. Fra køberens synspunkt rammer han andres bud. Hvis du er den anden mægler, der køber sikkerheden, løfter du tilbuddet. "Forvirrende, ja jeg ved det.

anbefalinger

Kig ind i fast ejendom crowdsourcing muligheder: Hvis du ikke har nedbetaling til at købe en ejendom eller ikke ønsker at binde din likviditet i fysisk fast ejendom, skal du kigge på RealtyShares, en af ​​de største ejendomsmæglere i verden. Fast ejendom er et nøgleelement i en diversificeret portefølje. Fast ejendom crowdsourcing giver dig også mulighed for at være mere fleksibel i dine ejendomsinvesteringer ved at investere ud over, hvor du bor for at opnå det bedste afkast. Tilmeld dig og kig på alle bolig- og kommercielle investeringsmuligheder rundt om i landet Realtyshares har at byde på. Det er gratis at se og opdage.

Handle om et pant: Realkreditrenterne er kollapset efter Brexit, og amerikanske aktiver bliver aggressivt købt af udlændinge på grund af vores stabilitet. Tjek de nyeste boliglånsrenter online via LendingTree. De har et af de største netværk af långivere, der konkurrerer om din virksomhed. Dit mål bør være at få så mange skriftlige tilbud som muligt, og brug derefter tilbudene som gearing for at få den laveste rentesats mulig. Dette er præcis det, jeg gjorde for at låse i en 2.375% 5/1 ARM til min seneste refinansiering. For dem der ønsker at købe ejendom, er det samme i orden. Hvis du har fundet en god aftale, har råd til betalingerne, og planlægger at eje ejendommen i 10 + år, vil jeg få neutral inflation og drage fordel af de lave takster.

Opdateret for 2018 og derover.

Del Med Dine Venner

Kommentarer: