loader
bg-category
Transaktionsmekanikken

Del Med Dine Venner

Dette er et gæsteblad af Owen Johnson.

Del 3 i en serie på 7 på fast ejendom.

DE WEEKLONG SERIER AF REAL ESTATE BASICS 1. The Real Scoop on Real Estate 2. Start af ejendomsinvesteringsbanen 3. Transaktionsmekanikken 4. En primer på ejendomsagentur 5. Udnytte dig selv til at vokse din rigdom 6. Ledelsesinfrastruktur 7. Ugen i gennemgang En finansieret ejendomshandel har et stort antal bevægelige stykker og trin, der skal ske for at kunne arbejde. Her er et groft overblik over købsprocessen.

1. Få "bevis", som du kan købe

Dette er typisk i form af en pre-kvalifikation eller forhåndsgodkendelse brev fra en långiver. Husk på, at långiveren typisk ikke har bekræftet andet end din kredit score, så dette brev viser sig ikke rigtig meget. Det viser virkelig bare, at du har haft en diskussion med et realkreditmægler, og at du er mere tilbøjelig til at købe, end nogen, der ikke har det. Et af disse bogstaver er typisk nødvendigt for en sælger at acceptere et tilbud.

Gennemgangen af ​​denne proces vil også give dig en ide om den realkreditrente, du får, hvilket du skal evaluere potentielle investeringer.

2. Find en ejendom at købe

Enkel at forstå, nogle gange svært at opnå. Søg, søg, søg. Lad folk vide, at du kigger, de kan vide om noget, der passer til det, du leder efter. Når du finder en potentiel investeringsejendom, skal du foretage den finansielle analyse. Jeg bruger OpenOffice.org regneark ansøgning, som har alle de finansielle funktioner du skal beregne lån betalinger mv.

Glem ikke at inkludere skatter, forsikringer og lejligheds- / associeringsgebyrer i din analyse! Overvej også at tilføje lejemål og variabler for vedligeholdelsesomkostninger. Et sted at starte ville være 10% ledighed og 10% vedligeholdelsesomkostninger, men disse tal varierer dramatisk fra område til område, så du bliver nødt til at lave nogle undersøgelser for at finde mere præcise tal for dit køb.

3. Lav et tilbud, underskrive en købs- og salgsaftale og inspicere ejendommen

Ordren af ​​disse trin varierer fra stat til stat. Nogle stater skelner ikke mellem tilbud og købs- og salgsaftaler, nogle gør. I nogle stater er inspektionen afsluttet mellem tilbuddet og købs- og salgsaftalen, i andre efter at begge dokumenter er underskrevet. Hver lokalitet har sine egne standarder, men kernen i dette stykke af transaktionen er:

Find ud af ejendommens værdi og lav et tilbud, forhandle det tilbud, og sørg for at du er opmærksom på eventuelle potentielle problemer med ejendommen. Brug sund fornuft og ansæt en ekstern inspektør.

4. Ansøg om et pant

Formelt søge om et pant. Vær forberedt på at vise bevis for indkomst med W-2's, selvangivelser og betalestubber. Der er lån, hvor dette ikke er nødvendigt, men renten bliver højere, så diskutér hvad du kan og ikke kan vise med din pantmægler i førkvalificeringsfasen. Du vil ikke have et tidligt tilbud, der er lavt, kun for at opdage, efter at du låser dig ind i en aftale, som du ikke kan få den slags lån.

Når ansøgningen er færdig, skal en kort periode gå over, og du vil modtage et tilsagnsbrev. Dette tilsagnsbrev er et brev, der angiver, at banken vil give dig en bestemt form for realkreditlån, forudsat at visse ting leveres (vurdering, bevis for indtjening mv.). Sørg for, at dette brev er for den type lån, du forventer, og sørg for, at satser er korrekte.

5. Sid og vent på bedømmelsen

Afhængigt af placeringen og sæsonen vil du sandsynligvis sidde og vente i cirka en til fire uger, for at bedømmelsen skal ske. Vurderingen udføres af en licensgiver. Vurderingen beskytter bankernes interesse og i mange tilfælde også din. Hvis huset ikke vurderer for den aftalte købspris, er der fire sandsynlige resultater: Du betaler forskellen i kontanter, sælgeren sælger deres pris, en kombination af de to eller antager din pantkontingentklausul i dit køb og salg Aftale er stadig gyldig, du går. Lad os antage, at tingene går ud, og alt vurderer godt, hvilket typisk er tilfældet, når det handler om gode ejendomsmæglere.

Denne ventetid er god til planlægning af bevægelser, forarbejde arbejde, der måske skal gøres på ejendommen, og endda begynde at søge lejere, hvis ejendommen er ledig.

Hvis inspektionsforhandlingerne medførte, at arbejdet blev udført, er det nu også tid til at vurdere, at arbejdet er blevet gjort til din tilfredshed. Dette kan kræve, at inspektøren kommer tilbage, normalt til en reduceret pris.

Det er også på tide at finde en fareforsikringsudbyder. Ring flere leverandører for at få sammenligninger. Denne proces tager normalt en dag eller to for en boligtransaktion.

6. Tilslutningstider

Til sidst får pantfirmaet bedømmelsen, godkender lånet, alt nødvendigt arbejde er gennemført og inspiceret, og du er klar til at lukke. Du får mulighed for at gå igennem og inspicere ejendommen på dagen for lukningen. Hvis noget virker anderledes på dette tidspunkt end hvad du forventer, så tag det op, fordi du ikke får meget brug efter lukningen. Ting at holde øje med rækkevidde fra lejere, der stadig bor i bygningen, når du er enig i at have bygningen leveret ledig til et vindue, der er brudt, der ikke blev brudt ved inspektionen.

Et par timer før afslutningen skal din advokat sende dig en kopi af HUD / afregningserklæringen, så du kan gennemgå den, inden du sidder ved afslutningsbordet.

Du må muligvis bringe penge til afslutningen, hvis mængden ikke er tydelig på HUD, har afviklingsagenten (din advokat) fortalt dig, hvad du skal medbringe, og sørg for at du forstår hvorfor. Du vil højst sandsynligt give en bankcheck ved lukning eller wire midlerne til dem dagen før.

7. Lukningstabellen

Afregningsopgørelsen er det dokument, der beskriver dine omkostninger og omkostningerne til sælgerne. Det viser hvor alle pengene kommer fra og går til. Lyder det simpelt rigtigt? Desværre er det ikke. Der er alle former for gebyrer, gebyrer, indgående penge (især med to realkreditlån) og udgående penge.

Sørg for, at dit realkreditlån er det realkreditlån, du virkelig har søgt om (lukning af omkostninger, satser, varighed, forudbetalingsmuligheder osv. Er korrekte). Bekræft, at dine forsikrings- og skatteansatte er det du havde forventet, og sørg også for, at du forstår, hvad hver ting på afregningsopgørelsen er. Hvis du ikke forstår et nummer på dokumentet eller hvor det kommer fra, skal din advokat forklare det for dig.

Desværre, selv med de bedste involverede spillere, falder fejl ind i dette meget vigtige dokument, og det kan desværre koste mennesker rigtige penge, så når det kommer til afregningserklæringen, skal du være detaljeret orienteret.

Har nogen venner, der for nylig købte et hus? Hvis det er tilfældet, ring eller skriv dem nu og fortæl dem, du ønsker at købe og se, om de ville være villige til at gå gennem deres afregningsopgørelse med dig for at hjælpe med at forberede. Husk, at afregningserklæringen er et økonomisk følsomt dokument, der indeholder oplysninger om deres økonomiske situation, så sørg for at vælge en person, som du synes vil være behagelig at dele disse oplysninger med dig. For nylig flyttede forældre er også gode kandidater.

Del Med Dine Venner

Kommentarer: