loader
bg-category
Hvorfor betaler jeg mit boliglån tidligt og hvorfor du skal også

Del Med Dine Venner

Det oprindelige bad

Efter at have købt min seneste primære bopæl, har jeg nu fire realkreditlån. Tre realkreditlån følte OK, da man var en primær boliglån, den anden er et boliglån boliglån, der producerer indkomst, og den sidste er et lejeboliglån, der er pengestrømme pænt. Men fire realkreditlån føles for meget, og jeg planlægger at gøre noget ved det ved at betale engang!

Jeg er sikker på, at kun et lille mindretal af jer tror at have fire realkreditlån er ok. Selvom det bliver godt at leve på et stigende ejendomsmarked, er det godt at bygge nettoværdien, i sidste ende vil de gode tider ende.

Hvad der er interessant om personlig finansiering er, at vi alle har forskellige niveauer af risikotolerance. Nogle mennesker er ikke fortrolig med nogen gæld, og derfor låner de ikke noget. Jeg beundrer sådanne mennesker for deres evne til at leve grundigt inden for deres midler. Andre mennesker lader livsstilsinflationen få det bedste ud af dem og tager ud af massiv gæld, der ikke komfortabelt understøttes af deres indkomst. At opnå kredit er så let i Amerika. De eneste mennesker, der irriterer mig, er dem, der forventer, at andre hele tiden skal baile dem ud.

En af nysgerrighederne om gæld er den glædelige proces at komme ind på og ud af gælden. Der er en vis spænding ved at købe ting med gæld. Alle vil have noget, de ikke har eller har råd til, herunder mig selv. Så når vi når en maksimal gældsgrænse, er det næsten lige så sjovt at komme ud af gælden. Hver $ 1, der er nedbetalt, føles som en sejr. Vi fortæller vores venner om vores fremskridt og ligner helte. Det er en sejr begge veje!

Dette indlæg vil gennemgå mine tanker om det ideelle realkreditbeløb baseret på det ideelle indkomstbeløb, diskutere historien om mit første realkreditlån, del flere grunde til, at jeg betaler ned det realkreditlån og min nye realkreditstrategi.

Tanker om det idale mangelbeløb

Det ideelle pant beløb er stort set det maksimale beløb regeringen tillader dig at trække baseret på det ideelle indkomstniveau på $ 200.000. Da regeringen elsker at udnytte folk gennem en "gøre det eller betale en bøde eller gå i fængsel" type regel, det kræver os alle at drage fordel af alt, hvad de tillader til gengæld.

Den nuværende maksimale gældsforpligtelse er $ 1 million + $ 100.000 for en Home Equity Line of Credit (HELOC), som jeg ikke anbefaler nogen tager fordi renten er højere, og det vil bare give dig mere fristelse til at bruge. Med realkreditrenter under 3% for en 5/1 ARM og under 4,5% for en 30-årig fast, betaler du højst 30.000 - 45.000 dollar om året i realkreditrente.

Da det er en god tommelfingerregel at bruge ikke mere end 30% af din bruttoindkomst på alle boligudgifter, er et indkomstniveau på omkring $ 200.000 +/- $ 50.000 optimalt. Fra og med 2014 begynder realkreditudløb med en indkomst på 254.200 dollars eller derover for enkeltpersoner og 305.050 dollar for ægtefæller, der indgiver sig i fællesskab. Alle disse numre falder sammen med de 500 deltagere, som er enige om, at $ 150.000 - $ 250.000 er den ideelle indkomst for maksimal lykke også.

Uanset hvad din bruttoindkomst er, formere den med 30% for at finde ud af, hvor meget pantrenten er et år og andre udgifter, du har råd til og arbejde derfra for at få et passende pant til dig. 30% er ikke en hård regel, men et godt generelt skøn baseret på aktuelle satser.

HISTORIEN AF MIN FØRSTE MORTGAGE

Det realkreditlån, jeg planlægger at betale, kommer fra en ejendom, jeg købte i 2003 for $ 580.000. Det er et to soveværelse, to badeværelser condo med parkering i en førsteklasses beliggenhed i San Francisco med udsigt over en park. Det er ikke noget fancy, men det har alt, hvad jeg ønskede som en første gang homebuyer. Jeg satte ned 25% og tog en $ 435.000 pant på en indkomst på omkring $ 200.000. Min oprindelige realkreditrente var omkring 5%, som siden er faldet til 3.375% takket være flere refinansier.

Jeg boede i denne ejendom i to år og elskede det. I betragtning af det var min første ejendom, ønskede jeg at være lidt konservativ. Men jeg følte også kløften at købe mere, fordi min rækkevidde var op til en købspris på $ 900.000 med et lån på $ 720.000. Man beklager altid ikke at købe mere i et stigende marked, ikke kun på grund af stigende ejendomspriser, men også på grund af stigende indkomstniveauer.

Efter at have lavet noget pant arbitrage på mit nye hus ved at låne $ 150.000 mere end jeg troede, at jeg ville betale $ 150.000 i mit lejebolig på 3,375%, ville jeg betale mere end $ 118.000 på lejen. Det har været 11 år siden jeg købte ejendommen, og jeg er blevet inspireret af andre omkring internettet, der har betalt deres realkreditlån i meget kortere perioder. Sikker på, at de måske har mindre realkreditlån til at begynde med, men alt er relativt, da realkreditbeløb dikteres af indkomstbeløb.

Ejendomsværdi og realkreditbeløb Historie 2003-2014

Udlejningsejendom Leje vs. Hypoteksbetaling

HVORFOR JEG BETALER MIN MORTGAGE TIDLIGT

1) ubehag Den $ 118.000 leje boliglån er nu blevet en gener, fordi det føles ubehageligt at have fire realkreditlån trods det positive cash flow. Hver gang jeg logger ind på min Personal Capital-konto, er alt, hvad jeg tænker på, hvor stort det ville være at bare slette dette ansvar fra min nettoværdi, som jeg søger at minimere. Ulempen følelsen er den samme grund, hvorfor jeg besluttede at betale mine MBA-studielån efter fjerde år, selvom renten var under 3%.

En af de største frygt jeg har med at betale et realkreditlån er at låse alle de penge i et aktiv, der kan sprænge op. Men da jeg har købt en anden ejendom, har jeg effektivt diversificeret mine aktiver, således at min udlejningsbolig nu kun tegner sig for 18% af mine samlede ejendomsbesiddelser mod 28% tidligere. Med andre ord føler jeg mig mere komfortabel med at have flere penge bundet i min udlejnings ejendom, fordi kagen er vokset. Når jeg betaler ned denne leje pant, kan jeg derefter fokusere på at betale ned min ferie ejendom pant og så videre.

2) Lavt pant og rente for et stykke tid. 3,375% er en temmelig god sats for en leje ejendom pant. Men 3,375% er stadig ca. 1% højere end den nuværende 10-årige risikofri rente. Fordi jeg ikke tror renten stiger med mere end 1% i årevis, er værdien af ​​mit 3,375% realkreditlån ikke så stor som andre, der tror, ​​at renten vil skyde. Lad os sige, at et tilsvarende pant har en rente, der stiger til 10% om to år. Så skal jeg selvfølgelig låne på 3,375% så længe som muligt. Men da jeg meget tvivler på, vil det være tilfældet, jeg skal bare betale det. Hvis jeg har det forkert, har jeg stadig tre andre realkreditlån til lave priser.

3) Lavere skatkonsol. Et realkreditlån er mest gavnligt, når man er i en høj skattekonsol. Hvis du er i den 35% og 39,6% føderale skattekonsol og gør mindre end ~ $ 700.000, skal du nok holde dit pant så længe som muligt. Realkreditudbetalingen vil i sidste ende helt ophæve renternes afskrivningspotentiale, hvorfor jeg skrev "~ $ 700.000." Nu hvor jeg kan gå mellem skatkonsolideringen på 25% og 33% afhængigt af hvor meget jeg betaler mig, er realkreditrenten mindre meningsfuld. Husk, at alle får et standardfradrag på $ 6.200 for single filers, $ 9,100 for husstands skattepligtige og $ 12.400 for ægtefæller, der indgiver fælles og kvalificerende enker / enkemænd fra 2014. Fradraget vil kun fortsætte med at vokse over tid.

MORTGAGE BETALER STRATEGI AF DEN FØRSTE

Jeg anvendte i grunden tre udlånsstrategier over de sidste 11 år:

1) Refinansieret mit realkreditlån hver chance jeg fik. Jeg refinansierede min lejeboliglån tre gange. Jeg fik oprindeligt 30 år på omkring 5%, men lærte snart min lektion at skifte til en 5/1 ARM et par år senere. Den indledende realkreditbetaling var tidligere opdelt i 80% rente og 20% ​​hovedstol. Men på grund af en lavere sats fordobles procentdelen af ​​betalingen til hovedstol. Hvis du ikke har refinansieret i et stykke tid, er det nu tid til at tjekke satser online og gøre det, da det 10-årige udbytte er faldet fra 3% til under 2%. Fra og med 2H2016 er jeg lige færdig med at refinansiere en 5/1 ARM til en anden 5/1 ARM på kun 2.375%!

2) Slog tilfældigt ekstra penge på pantet, da tiderne følte sig godt. Jeg har aldrig haft en systematisk pant udbetalingsstrategi. Jeg troede oprindeligt, at jeg ville betale pantet inden 2013 (10 år), men fordi renten fortsatte med at gå lavere, besluttede jeg at forsinke udbetalingsstrategien og geninvestere mine provenu andre steder. Når tiderne følte mig godt, har jeg gået til banken for at betale ned overalt mellem $ 500 og $ 30.000 fra hovedstolen siden 2003. Men med dette indlæg skal jeg nu få mere metodisk.

3) Betalt mit pant i tide. De primære betalinger hver måned er vokset fra omkring 250 dollar om måneden nu til $ 1.000 om måneden med refinansiering og ekstra hovedstolpenge.

NY BORGET BETALER STRATEGI

1) Brug nogle rådgivende indtægter efter skat. Konsulentindkomst betragtes som "bonus" -indkomst for mig, som jeg aldrig havde forventet at være konsulent, da jeg forlod mit dagjob i 2012. Men det har været otte måneder siden at modtage en stabil rådgivningsløn. Jeg har i øjeblikket levet af en lille lønseddel. Jeg betaler mig selv fra min virksomhed og det overskydende lejeindkomst for aldrig at røre hovedstolen. At tildele konsulentindkomst til at betale et realkreditlån føles målrettet og vil give mig ekstra incitament til fortsat at være konsulent. Når du ikke behøver at arbejde, er det nemmere at bare gøre hvad du vil og tabe disciplin på arbejde. Månedlig pant nedbetaler: $ 5.000

2) Omfordele $ 10.000 værd at udløbe strukturerede note investeringer hver sjette måned. Jeg køber en struktureret notat i et indeks eller en bestemt bestand hver anden måned i gennemsnit for konsekvent at opbygge min investeringsportefølje, dollaromkostningsgenomsnitt og diversificere mine aktieinvesteringer. Investeringsbeløbene spænder fra $ 5.000 - $ 50.000 en note, og de er i alle mulige forskellige ting. Den seneste udløbet note er en $ 15.000 LinkedIn, et års note, der betalte 2,5% rente en fjerdedel, hvis LNKD lukkede over $ 168 ved udløb. På et tidspunkt var LinkedIn under 168 dollars om måneden (20% nedenfor, da jeg først købte noten) inden udløbet, og jeg ville have tabt 20% + af min investering. Fordi det lukkede over 168 dollar, fik jeg 100% af min investering tilbage plus 10% renteindtægterne. Jeg har lyst til at undslippe med en 3.000 dollar sejr, og jeg har planer om at holde den sejr i live ved at gå for en 100% garanti ved at betale min 3,375% realkredit ned. Årligt hovedstolpengebidragsmål: $ 10.000 ($ 833 pr. Måned)

3) Udnyt 100% af overskydende indkomst fra måludlejningsejendomme. I betragtning af lejebeløbet er $ 3.800, og lejeprisen er $ 1.300 om måneden, er der en $ 2.500 spredning. Desværre skal jeg også betale $ 500 for HOA og omkring $ 7.200 om året i ejendomsskatter. Det månedlige positive cash flow nummer er $ 2000, men kun $ 1.400, hvis jeg skulle afskrive $ 7.200 om året i ejendomsskatter.Alle disse tal er før fradrag, hvilket gør kontantstrømmen større. Kun $ 300 af $ 1.300 realkreditlån er rent, så fra et netto værdibyggende perspektiv genererer jeg mere som $ 2.400 om måneden. Jeg kan godt lide ideen om at bruge den overskydende lejeindtægt til at betale ned det pågældende pant. Jeg vil holde andre indtægtsgenererende aktiver adskilt. Månedlig pant nedbetaler: $ 1.400

4) Fortsæt med at betale mit pant i tide. Omkring $ 1.000 af $ 1.308 om måneden pant er hovedstol. Derfor vil $ 12.000 blive betalt i et år.

Samlet pant i en måned: $ 5.000 fra rådgivning + $ 833 fra strukturerede noter + $ 1.400 fra husleje + $ 1.000 fra pant betaling = $ 8.233 pr. Måned. Da jeg har fået $ 118.000 tilbage, skal jeg kunne betale pant i 14 måneder. Opdatering fra den 6/1/2016 er, at jeg med succes har betalt min boligforpagtningslån og ikke kunne føle mig bedre. Jeg beklager ikke at bruge pengene til at investere i aktiemarkedet, obligationsmarkedet eller private equity-markedet.

KOM OP MED DIN EGEN PLAN

Jeg ved meget få mennesker, der faktisk tager 30 år at betale deres pant (e). En del af årsagen er, at den gennemsnitlige boligejer flytter hvert 7-8 år. En anden grund er, at indtægterne generelt stiger over tid, mens realkreditbetalingerne forbliver faste. Denne kendsgerning er en af ​​de ægte skønheder af ejendomsbesiddelse, min foretrukne investeringsklasse for at opbygge rigdom. Ikke alene er vores indkomster stigende, men også huse og værdien af ​​vores ejendomme. Som et resultat tendens husejere til at kaste ekstra penge til at betale ned deres pant og solidificere en stærk økonomisk fremtid også.

Hvis du kan relatere til en af ​​de tre grunde ovenfor, hvorfor jeg betaler min pant tidligt (ubehag, tro på lave renter, flyt fra højere til lavere skatkonsol), så prøv helt sikkert at betale dit pant hurtigere. Her er nogle yderligere generelle retningslinjer, jeg vil følge, før du starter din egen Operation Mortgage Pay Down.

1) Fastslå alle dine likviditetsbehov. Med satser så lave, er der virkelig ingen fart på at betale dit pant hurtigt på grund af alternative investeringer, der let kan give mindst 2% risikofrit afkast. Den virkelige beslutning skal komme fra at analysere dine nuværende og kommende udgifter. Penge er dyreste at låne, når du har brug for det mest. Derfor er det altid godt at have en slags likviditetspude. Det minimale jeg anbefaler er tre måneder af leveomkostninger og et år af fremtidige store udgifter dækket f.eks. næste års undervisning. Lad os sige, at en familie på tre har $ 7.000 om måneden efter skatudgifter, og collegeundervisning er $ 20.000 om året. Jeg ville skyde for at have 41.000 dollars flydende. Alle andre penge kan bruges til at betale ned realkreditinstitutter til en sats baseret på dit komfortniveau. Jo mere du sporer din økonomi, desto mere behagelig handler du om at håndtere pengestrømme.

2) kend alternativerne At betale ned hovedstol er en god ting, i modsætning til at komme ind på kreditkort gæld. Så man bør føle sig godt at betale et pant. Men det er altid godt at kende alternativerne, bare hvis du mister dit job eller har meget større udgifter end forventet. Har du dine forsikringsdækningsbehov opdateret? Ved du, hvad dit hus kunne realistisk sælge efter, efter at du har betalt besværlige provisiongebyrer? Har du evnen til at tjene andre indkomststrømme? Hvilke andre aktiver kan du sælge, og hvad er straffen for at sælge tidligt, hvis nogen? Jo flere alternativer du har, desto mere behagelig skal du føle at betale dit pant.

3) Vurder hvor dårlig du vil føle for at gå glip af. Hvis du har betalt din under 5% pant i 2009, har du gået glip af 18% + årlige gevinster i fem år i træk på aktiemarkedet på disse penge. Ingen kender fremtiden med sikkerhed, derfor er det en god idé at diversificere dine penge ved at betale ned gæld og investere på samme tid. Fordi renten er så lav, vil jeg bruge en 20% gæld / 80% investeringsgrad. Faktisk har en god retningslinje at bruge din boliglånsrente som procentdel for at betale ned gæld vs. investering. For eksempel, givet min udlejnings ejendom pant er 3.375%, vil jeg allokere 33,75% af mit cash flow til at betale ned realkreditlån. Hvis realkreditlånet stiger til 6%, vil jeg bruge 60% af mine besparelser til at betale ned realkreditlån og 40% til at investere.

4) Beregn din realistiske pensionsalder. Det er en god idé at betale al gæld på det tidspunkt, hvor du når pensionsalderen. De fleste i pensionering tjener ikke så meget som de gjorde i deres arbejdsår. Men når du har et hjem fuldt udbetalt, koster det virkelig ikke så meget at leve et behageligt pensionsliv. Lad os sige, at du har allokeret 30% af din indkomst efter skat til boligejendom, hvilket sparer 30% af din indkomst efter skat for pensionering og bruger 40% af din efter skat på alt andet. Når du er på pension, behøver du ikke længere at spare 30% af din indkomst efter skat. Og når du har betalt dit hjem, er alt du behøver at gøre, at replikere 40% af din indkomst efter skat for at leve den samme livsstil.

FOKUSERES PÅ BETALING AF NEDBETALING

Jeg troede, jeg ville være pantfri nu efter 11 år, men jeg er ikke fordi jeg ikke var bevidst nok med mit pantelønn. Nu hvor jeg har skrevet ud tre ekstra strategier ud over min månedlige realkreditbetaling, tror jeg stærkt på, at mit pant vil blive betalt i et år. Hvis det ikke er muligt, kan jer altid chip i tusind dollars eller to!

Opdatering 2H2017: Ikke alene betalte jeg fuldt ud mit Pacific Heights 2/2-lejemål i 2015, og jeg betalte også $ 810.000 af mit lejebolig i juni 2017 fordi jeg endelig solgte det hus jeg ejede siden 2005! Jeg prøvede mit bedste i 45 dage til fine lejere, og kunne ikke, selv på $ 1.000 mindre en måned. Heldigvis fik jeg en stærk køber til $ 2.732.500, en hel $ 1.000.000 mere end jeg ville have solgt det til i 2012, da jeg havde det på markedet i 28 dage. Hallelujah det føles fantastisk at have mindre gæld og mere fleksibilitet.

Rigdom Building Anbefalinger

* Køb rundt for et realkreditlån: LendingTree Mortgage tilbyder nogle af de laveste refinansieringssatser i dag, fordi de har et stort netværk af långivere til at trække fra. Hvis du ønsker at købe et nyt hjem, få en HELOC eller refinansiere dit eksisterende pant, overveje at bruge LendingTree for at få flere tilbuds sammenligninger i løbet af få minutter. Når bankerne konkurrerer, vinder du.

Invester i fast ejendom mere effektivt: Hvis du ikke vil konstant betale massive ejendomsskatter, ikke have nedbetaling til at købe ejendom eller ikke ønsker at binde din likviditet i fysisk fast ejendom, så tag et kig på RealtyShares, en af ​​de største ejendomme crowdsourcing virksomheder i dag. Du kan investere i tilbud i hele landet for så lidt som $ 5.000. Historisk afkast har været i 9% til 15%. Det er gratis at udforske, og de har den bedste platform rundt.

En streng screening sikrer, at kun de bedste operatører gør det på RealtyShares platformen. Klik for at tjekke tilbudene.

Opdateret for 2018 og derover.

Del Med Dine Venner

Kommentarer:

Populære